Implementada en 1980, la Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA) es la ley fiscal que otorga al gobierno de los Estados Unidos la autoridad para gravar a las personas extranjeras cuando declaran cualquier propiedad inmobiliaria estadounidense en la que tengan un interés. El objetivo principal de la retención de impuestos es garantizar que cualquier ganancia de capital obtenida de la transacción sea debidamente gravada por el gobierno estadounidense.
Según la FIRPTA, un interés inmobiliario estadounidense incluye las transacciones en las que el vendedor transmite su interés en una parcela de propiedad inmobiliaria y/o vende sus acciones en una sociedad estadounidense clasificada como holding o sociedad gestora inmobiliaria estadounidense.
¿Cómo funciona?
Antes, los compradores, sus agentes o los funcionarios encargados de la liquidación debían retener el 10% para cumplir los requisitos de la FIRPTA. Sin embargo, con la implementación de la Ley PATH de 2015 (Ley de Protección para los estadounidenses contra los Aumentos de Impuestos), esta cantidad aumentó al 15% para las transacciones que se produjeran a partir del 15 de febrero de 2016. Por ejemplo, serían 60.000 dólares en una propiedad con un precio de venta de 400.000 dólares. La retención del 15% es una garantía de que el Servicio de Impuestos Internos (IRS) recibirá cualquier impuesto que se le deba. Si el pago de impuestos no se realiza, el IRS tiene la autoridad para embargar la propiedad del comprador o sus otros activos para satisfacer la deuda.
¿Hay alguna excepción a las disposiciones de la FIRPTA?
Una excepción al requisito de retención del 15% es si el comprador está comprando una propiedad inmobiliaria como su residencia principal Y el precio de compra no supera los 300.000 dólares. Tenga en cuenta que el comprador debe firmar una declaración jurada que certifique que la propiedad será su residencia principal para poder acogerse a la excepción.
Sin embargo, los compradores deben tener cuidado. En concreto, aunque cumplan los requisitos de retención, los compradores pueden seguir siendo responsables de cualquier obligación tributaria, intereses y multas de las que sea responsable el vendedor si éste no presenta una declaración de la renta estadounidense en la que informe de la venta y pague los impuestos correspondientes.
Por lo tanto, si usted compra su propiedad a un extranjero/no residente y no se aplica ninguna de las excepciones a la retención de la FIRPTA, entonces es su responsabilidad asegurarse de que la FIRPTA está satisfecha cuando usted cierra la compra de la propiedad. Puede revisar la declaración de liquidación antes de cerrar la compra de la propiedad para asegurarse de que se retiene el 15% requerido como parte de la transacción.
Otra excepción a la retención de la FIRPTA es si el vendedor obtiene un certificado de retención del IRS. Normalmente, el IRS tramita estas solicitudes en un plazo de 90 días a partir de la recepción de la solicitud completa. (Más información sobre el certificado de retención más adelante).
Su agente de cierre puede proporcionarle copias del certificado de retención, si aplica. También puede pedirles copias del 8288, 8288-A junto con copias del cheque cancelado. Debe conservar estos documentos durante unos años como parte de los documentos de cierre en caso de que el IRS los solicite.
Hay varias exenciones adicionales a la FIRPTA. Sin embargo, la mayoría de ellas se refieren a las transacciones que implican a sociedades gestoras inmobiliarias estadounidenses o en situaciones en las que el gobierno está adquiriendo propiedades.
¿Qué ocurre si el vendedor tiene pérdidas? ¿Hay que seguir reteniendo el 15%?
Según el IRS, no existe una exención automática si el vendedor está vendiendo la propiedad con pérdidas o no tiene ganancias de capital. Por lo tanto, el vendedor debe seguir una de las siguientes opciones si quiere recuperar su dinero del IRS.
Opción #1
En concreto, si los vendedores no hacen nada, el 15% será remitido al (IRS) por la compañía de títulos o el agente de cierre dentro de los 20 días naturales después del cierre de la propiedad. Como primera opción, si el vendedor extranjero quiere reclamar un reembolso por cualquier cantidad que crea haber pagado de más, debe presentar una declaración de impuestos durante el año siguiente, informando de la venta y de cualquier ganancia de capital realizada. Una vez que el IRS procesa la declaración y encuentra un pago en exceso, éste será devuelto al vendedor extranjero.
Opción #2
En la segunda opción, el vendedor extranjero puede presentar una solicitud al IRS para que se le reduzca la retención. El vendedor debe presentar la solicitud con los nombres legales, los números de identificación de contribuyente y la información de contacto de los vendedores en la fecha de cierre o antes. El 15% que se retiene automáticamente será retenido por el agente de cierre o la compañía de títulos hasta que el IRS termine de procesar la solicitud. Como se mencionó anteriormente, en promedio, esto toma aproximadamente 90 días.
Una vez que el trámite se haya completado, el IRS emitirá los certificados de retención, y el agente de cierre o la compañía de títulos emitirá el dinero compensado de vuelta al vendedor extranjero. Tenga en cuenta que aunque los vendedores extranjeros presenten esta solicitud, deben presentar una declaración de impuestos en EE.UU., informando de la transacción al IRS. Además, si se descubre que el vendedor/solicitante estaba solicitando simplemente el certificado como estrategia para retrasar la remisión de los impuestos, el vendedor/solicitante puede estar sujeto a intereses y/o sanciones adicionales.
En concreto, los vendedores extranjeros deben presentar declaraciones de impuestos por cada año que hayan recibido ingresos por alquiler (si procede) y presentar un informe final de declaración de impuestos sobre la venta. Este proceso puede llevar de doce a dieciocho meses, dependiendo de cuándo se venda la propiedad.
Para asegurarse de que los fondos se liberan a tiempo, el vendedor extranjero debe obtener la siguiente información antes de cerrar la venta de la propiedad.
- Si los compradores son ciudadanos estadounidenses: nombres, información de contacto, dirección y números de seguridad social de los compradores.
- Si los compradores no son residentes: nombres, información de contacto, dirección y los ITIN de los compradores.
- Si los compradores no son residentes y no tienen ITIN: cada comprador debe completar el formulario W-7 (uno por comprador) y una copia verificada de su pasaporte.
Si esta información está incompleta o no se procesa, la solicitud será rechazada. Para evitar esta situación, la mayoría de los agentes inmobiliarios experimentados incluirán este requisito como una contingencia en el contrato de venta.
Conclusión
En general, de acuerdo con la FIRPTA, el IRS tiene la autoridad para gravar a los vendedores extranjeros con un 15% cuando se cierra la venta de la propiedad. Por esto, si los vendedores no hacen nada, el 15% se retendrá automáticamente en el cierre y se remitirá al IRS por el agente de cierre dentro de los 20 días naturales después del cierre de la venta de la propiedad.
Dado que el IRS tiene la autoridad para tomar la propiedad del comprador u otros activos para recuperar el impuesto que los vendedores extranjeros son responsables de pagar, es en el mejor interés del comprador el asegurarse de que el impuesto se retiene al cierre de la venta. O, alternativamente, retener la cantidad apropiada de acuerdo con un certificado de retención emitido por el IRS.
Si usted es un comprador de Florida o un vendedor extranjero y tiene alguna otra pregunta o duda sobre cómo se aplica la FIRPTA a su transacción, envíe un correo electrónico a Tamara a [email protected] o llame al 954-471-8904.