Ya sea que usted sea un inversionista de bienes raíces nuevo o experimentado, probablemente ha escuchado algo acerca de un intercambio de impuestos diferidos, también conocido como intercambio 1031. Esta disposición tributaria, llamada así por la sección del Código de Impuestos Internos (IRC) que la codifica, es una herramienta financiera increíblemente valiosa para los inversionistas inteligentes. La disposición federal de impuesto de intercambio 1031 es extremadamente beneficiosa para los inversionistas de bienes raíces que quieren disminuir su responsabilidad fiscal federal y diversificar y aumentar los rendimientos de sus propiedades de inversión. A continuación, discutiremos todo lo que debe saber sobre una transacción de intercambio 1031.
¿Qué es un Intercambio 1031?
En general, cuando usted vende una propiedad de inversión, normalmente terminará debiendo al Servicio de Impuestos Internos (IRS) los impuestos de ganancia de capital, que son los impuestos que se deben sobre los ingresos brutos recibidos por la venta de la propiedad.
Una ganancia de capital ocurre cuando el precio de venta de la propiedad es mayor que el precio que usted pagó por la propiedad; esto se conoce comúnmente como la “base”. En algunos casos, la base de la propiedad puede cambiar. Por ejemplo, si usted ha hecho alguna mejora en la propiedad, estos costos aumentan su base. De la misma manera, si usted ha depreciado la propiedad, esto también disminuye su base.
En cualquier caso, si vende su propiedad como parte de un intercambio de impuestos diferidos, puede diferir totalmente los impuestos sobre la ganancia de capital. Bajo esta disposición del código fiscal, el IRS le permite intercambiar una propiedad de inversión por otra propiedad “similar”. Esto resulta en que no se deben impuestos sobre las ganancias de capital al gobierno como parte de la transacción.
¿Qué se Considera un Intercambio “Similar”?
Lo que califica como una propiedad “similar”, de acuerdo con el IRS, es en realidad un estándar generoso. En particular, cualquier propiedad inmobiliaria mejorada o no mejorada que se posea para su uso en negocios y/o propósitos de inversión es elegible para ser intercambiada en un Intercambio 1031.
Por ejemplo:
- Terreno vacío para un alquiler unifamiliar
- Triplex para la venta al por menor de propiedades
- Edificio de apartamentos multifamiliares para una propiedad industrial
- Terreno vacío para un edificio comercial;
- Edificio comercial para un edificio de apartamentos multifamiliar
- Propiedad no mejorada para un edificio comercial.
Sin embargo, como es el caso de la mayoría de las disposiciones fiscales federales, hay un proceso meticuloso que debe seguirse para garantizar que un inversor es elegible para el beneficio fiscal.
En particular, no hay límite en la frecuencia con la que un inversor puede aprovechar un intercambio 1031. Teóricamente, un inversionista puede diferir las ganancias de capital 1000 veces y aún así cosechar los beneficios de un intercambio 1031. En otras palabras, mientras que un inversor puede tener una ganancia cada vez que la transacción ocurre, bajo un intercambio 1031, el IRS no reconoce las ganancias hasta que la propiedad se vende por dinero en efectivo.
¿Qué propiedades están excluidas?
1) La propiedad personal no califica para un intercambio 1031. Sin embargo, una excepción es cuando una residencia principal se convierte en una propiedad de inversión, mantenida durante dos (2) de los últimos cinco (5) años. Si se convierte adecuadamente, la antigua propiedad personal puede ser elegible para un intercambio 1031 de acuerdo con la Sección 121 del IRC.
2) Los bienes en poder de una empresa y/o individuo con el propósito principal de hacer flipping y revender y/o de un comerciante de bienes están igualmente excluidos de la protección de intercambio 1031.
La sección 1031(a)(2)(D) del IRC prohíbe específicamente el intercambio de participaciones en sociedad. Sin embargo, aparte de eso, la mayoría de las entidades califican para un intercambio 1031. Sin embargo, toda la entidad debe ceder la propiedad y toda la entidad debe comprar la propiedad de reemplazo.
Cómo Diferir el 100% de los Impuestos de conformidad con un Intercambio 1031
Para lograr diferir el 100% de los impuestos, los inversores deben hacer lo siguiente:
Reinvertir la totalidad de las ganancias (“ganancias de capital”) recibidas de la propiedad cedida en una o más propiedades de reemplazo elegibles; y
Comprar una o más propiedades de reemplazo elegibles que tengan la misma o mayor deuda que la propiedad cedida.
Si un inversionista recibe bienes personales, dinero en efectivo o cualquier otro tipo de propiedad, esto puede crear un evento imponible que no está protegido por un intercambio 1031.
Visión General de una Transacción de Intercambio 1031
En su mayor parte, una transacción de Intercambio 1031 no ocurre simultáneamente. De hecho, un “intercambio retrasado” es el tipo más común de intercambio 1031 que utilizan los inversores. Un intercambio retrasado da a los inversores/intercambiadores 180 días para comprar otra propiedad. En general, la transacción ocurre de la siguiente manera:
Paso 1: Se lista para la venta la propiedad que planea ceder
Paso 2: Encontrar un intermediario calificado (QI)
Un Intermediario Calificado (QI) es una empresa o entidad que facilita intercambios de impuestos diferidos de conformidad con la sección 1031 del Código de Impuestos Internos. En general, un QI asegura que el inversionista cumple con todas las reglas y regulaciones para recibir la protección de un intercambio 1031. Típicamente, un QI está asegurado y afianzado contra errores y omisiones.
No todo el mundo puede servir como un QI. Las personas que están relacionadas con el intercambiador, o que han tenido una relación financiera con el intercambiador durante los dos últimos años antes de la fecha de cierre del depósito para la transacción, tienen prohibido servir como QI. Esta restricción incluye a todos los empleados del QI. La única excepción a esta regla es si el QI presta servicios que son para intercambios “destinados a calificar para el no reconocimiento de ganancias o pérdidas en virtud de la sección 1031”.
Una vez que encuentre un QI, usted y el QI firmarán un acuerdo escrito para la transacción de intercambio 1031. Según el acuerdo, el QI transferirá la propiedad cedida al comprador y transferirá la propiedad de reemplazo al inversor/intercambiador.
Paso 3: Vender la Propiedad Cedida
Después de que la propiedad cedida se vende, el QI guarda los ingresos en un fideicomiso o cuenta de depósito en garantía. De esta manera, el inversor nunca tiene un recibo real o constructivo de los beneficios de la venta, y la transacción sigue siendo elegible para formar parte de una transacción de intercambio 1031.
Paso 4: Identificar la Propiedad de Reemplazo
El inversor/intercambiador tiene 45 días después de vender la propiedad cedida para identificar la propiedad de reemplazo. Específicamente, el intercambiador debe describir explícitamente las posibles propiedades de reemplazo (por ejemplo, con una descripción legal o dirección, etc.) por escrito a su QI. El tiempo de 45 días comienza a correr en la fecha en que se vende la propiedad cedida hasta la medianoche del día 45.
Hay tres reglas para identificar los bienes elegibles, que son las siguientes:
Regla de las Tres Propiedades. Un intercambiador puede identificar un máximo de tres (3) propiedades de reemplazo, sin tener en cuenta el valor justo de mercado de las propiedades.
Regla del Doscientos por Ciento. Un intercambiador puede identificar un número infinito de propiedades siempre que el valor de mercado justo acumulado no supere el doscientos por ciento (200%) del valor de mercado justo combinado de la propiedad cedida.
Excepción del Noventa y Cinco por Ciento. Un intercambiador puede identificar un número ilimitado de propiedades sin calcular el valor justo de mercado combinado, siempre que las propiedades adquiridas sumen por lo menos el noventa y cinco por ciento (95%) del valor justo de mercado de todas las propiedades identificadas.
Los intercambiadores/inversores que adquieran bienes inmuebles que estén en construcción en el momento de la adquisición deben identificar los bienes inmuebles así como las mejoras con el mayor detalle posible cuando se realice la identificación.
En particular, los inversores que planeen adquirir menos del 100% de participación en la propiedad de reemplazo deben especificar el porcentaje específico de participación a su QI.
Paso 5: Compra de la propiedad de reemplazo
Después de la venta de la propiedad cedida, el intercambiador/inversor tiene 180 días para comprar y cerrar una o varias propiedades de intercambio elegibles. El QI comprará la propiedad (o propiedades) de reemplazo con los ingresos en custodia y luego transferirá la propiedad de nuevo al intercambiador a través de un título de escritura directo del vendedor.