Si bien comprar una casa en los EE. UU. Es un desafío para casi todos, las investigaciones muestran que muchos prestamistas están dispuestos a otorgar crédito a ciudadanos extranjeros. Esto incluye a los ciudadanos extranjeros sin historial crediticio en los Estados Unidos. De hecho, los ciudadanos extranjeros pueden incluso calificar para hipotecas aseguradas por el gobierno, que generalmente requieren un pago inicial más bajo.
Según la investigación, es más probable que los extranjeros compren una vivienda mediante una hipoteca. En particular, la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios ® (NAR) informó que ciudadanos extranjeros compraron 266,754 casas en suelo estadounidense entre abril de 2017 y marzo de 2018. De manera similar, en su “Perfil de actividad internacional en bienes raíces residenciales de EE. UU.”, Publicado en 2019, NAR informó que el 67% de los compradores extranjeros residentes adquirieron financiamiento hipotecario de fuentes estadounidenses. A continuación, discutimos lo que necesita para calificar para un préstamo hipotecario en los Estados Unidos si es un ciudadano extranjero.
Estado Inmigratorio
El factor principal para ser aprobado para la financiación hipotecaria de una vivienda es el estado inmigratorio. Sin embargo, la definición de extranjero en la industria hipotecaria de EE.UU. es más estrecha que la definición utilizada para fines de inmigración. Para los propósitos de las hipotecas en los Estados Unidos, usted es
Un Extranjero – una persona cuya residencia principal no está en los EE.UU. pero que visita los EE.UU. por períodos breves de negocios o vacaciones; o
Un Residente permanente – una persona con una tarjeta de residencia permanente (es decir, el formulario i-551); o
Un Residente no permanente – una persona que tiene una visa de trabajo válida (es decir, E1, E2, H1B, H2A, H2B, H3, L1, y G1-G4)
Requisitos mínimos
Por lo general, es más fácil que se apruebe la financiación hipotecaria si se es residente permanente o residente no permanente porque Fannie Mae y Freddie Mac (empresas patrocinadas por el gobierno de los Estados Unidos que compran la mayoría de los préstamos hipotecarios en el mercado secundario) tienen esencialmente las mismas pautas para los titulares de una tarjeta de residencia permanente y visa de trabajo que para los ciudadanos de los Estados Unidos. El prestamista sólo tiene que verificar la residencia legal del solicitante.
Sin embargo, hay que tener en cuenta que los ciudadanos extranjeros o los que no tienen una residencia principal en los Estados Unidos no cumplen las normas de Fannie Mae o Freddie Mac. Por lo tanto, los prestamistas tendrán que mantener estos préstamos en sus libros si deciden hacer préstamos a extranjeros. Como el banco asume más riesgo al mantener estos préstamos en sus libros financieros, el banco normalmente requerirá pagos iniciales de al menos el 20% hasta el 50%.
En cualquier caso, tenga en cuenta que los requisitos mínimos para los préstamos a ciudadanos extranjeros han cambiado en los últimos dos años a medida que más prestamistas no bancarios y mayoristas entran en el mercado hipotecario de los Estados Unidos. Eso significa que los prestamistas están ofreciendo tasas y términos más competitivos que los ofrecidos en el pasado, lo cual es genial para los ciudadanos no estadounidenses.
Documentación requerida
Cuando los ciudadanos estadounidenses solicitan una financiación hipotecaria, el proceso es bastante sencillo, ya que la mayoría de los ciudadanos estadounidenses tienen algún tipo de calificación crediticia en los Estados Unidos. Además, sus formularios W-2 y sus declaraciones de impuestos también proporcionarán documentación de sus ingresos financieros durante los últimos dos años. Sin embargo, para los que no son ciudadanos estadounidenses, este proceso puede ser complicado, especialmente si han estado en los EE.UU. por poco tiempo. Particularmente si no ha estado en el país, puede que no tenga informes de crédito de ninguna de las tres principales agencias de crédito: Experian, Equifax y Transunion.
Usted puede distinguirse de otros solicitantes si tiene una relación existente con un banco internacional con sucursales dentro de los Estados Unidos. Especialmente si sus registros financieros están disponibles, es posible que estén dispuestos a ofrecerle financiación hipotecaria, incluso sin un informe crediticio de las tres principales agencias de crédito de los Estados Unidos. Afortunadamente, para los ciudadanos no estadounidenses, la industria hipotecaria está dominada por grandes bancos internacionales, por lo que existe la posibilidad de que usted haya tenido una relación bancaria con uno de ellos en el pasado.
Dependiendo del prestamista, también pueden estar dispuestos a pedir informes de crédito internacionales en vez de un informe de crédito de las tres principales agencias de crédito de EE.UU. Sin embargo, este proceso es bastante caro.
Si usted es un ciudadano no estadounidense que no tiene un largo historial de trabajo en los EE.UU., la FHA aceptará declaraciones de impuestos no estadounidenses como prueba de empleo, lo cual es beneficioso.
Préstamos de la FHA
La Administración Federal de la Vivienda (FHA) tiene requisitos de puntaje crediticio bastante bajos y requiere un pago inicial desde 3,5%. La FHA ofrece los mismos términos de préstamo que otros compradores, siempre y cuando el prestatario pueda proporcionar prueba de residencia permanente en los EE.UU.
Una cosa que hay que tener en cuenta es que si está buscando que le aprueben una hipoteca de la FHA, debe estar planeando utilizar su casa como residencia principal y proporcionar un número de seguridad social válido junto con los documentos de Autorización de empleo.
En otras palabras, la FHA no concede hipotecas a los no residentes que no planean usar sus casas como su residencia principal.
Escogiendo un prestamista
Algunas instituciones de préstamo harán que los prestatarios pasen por más obstáculos que otras para obtener un préstamo, por lo que se puede eliminar algo de estrés identificando los que frecuentemente tratan con ciudadanos no estadounidenses. Ese es el lugar más probable para comenzar si usted ha hecho cualquier tipo de negocio con un banco global que tiene sucursales en los EE.UU.
Además, las cooperativas de crédito son otra opción. Estos prestamistas financieros sin fines de lucro tienden a proporcionar tasas excepcionalmente competitivas y, dependiendo de su área, pueden tener programas de financiamiento especiales para los titulares de tarjetas de residencia permanente y visas.
Los prestamistas alternativos con términos de préstamo más agresivos para los extranjeros están proporcionando programas innovadores, haciendo que el financiamiento de la compra de una casa en los EE.UU. sea más fácil.
En cualquier caso, tenga en cuenta que es posible que tenga que depender únicamente de una hipoteca para ciudadanos extranjeros si no tiene un número de seguridad social, ningún historial o puntuación crediticia en los EE. UU., ningún ingreso verificable en los EE. UU. y/o no tiene forma de verificar su pago inicial.
En resumen
Muchos bancos y compañías hipotecarias nacionales e internacionales ofrecen tanto préstamos de vivienda de la FHA como préstamos convencionales a ciudadanos no estadounidenses. Algunos prestamistas trabajan exclusiva o extensamente con extranjeros y tienden a ser más flexibles con sus requisitos de documentación, siempre que el prestatario pueda verificar su estado inmigratorio, su historial de trabajo y su trayectoria financiera
Ciertamente, los ciudadanos no estadounidenses y los extranjeros pueden ser dueños de una casa en los Estados Unidos. Sin embargo, se requiere un poco más de trabajo y diligencia para ser aprobado. Trabajar con un agente de bienes raíces y corredor de hipotecas experimentado podría ayudar a avanzar más rápido en este proceso.
El estado inmigratorio de un ciudadano no estadounidense será un factor importante para obtener la aprobación.
En general, las personas que tienen una tarjeta de residencia permanente y los residentes no permanentes con visa de trabajo válida suelen tener más facilidad para obtener la aprobación de financiación en comparación con los extranjeros.
La FHA ofrece préstamos para vivienda a ciudadanos no estadounidenses con los mismos términos de préstamo que a los ciudadanos estadounidenses. Sin embargo, la casa debe ser la residencia principal del solicitante.
Es mejor establecer relaciones con bancos con presencia en los EE.UU. para construir un historial de reporte de crédito estadounidense antes de solicitar financiamiento hipotecario como un ciudadano no estadounidense.
Normalmente se requerirán pagos iniciales más altos si es un ciudadano extranjero. Espere hacer un pago inicial de al menos un 20% hasta un 50%, dependiendo de la solidez de sus documentos financieros.
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