La inversión en bienes raíces se vuelve más interesante, gratificante y posiblemente más rentable cuando se usa el dinero de otras personas. Es por eso que aprender más acerca de la financiación de la propiedad de inversión, y el apalancamiento de bienes raíces puede ser útil cuando se invierte en el mercado de bienes raíces del sur de la Florida.
¿Qué es el apalancamiento en los bienes raíces?
El apalancamiento en los bienes raíces se refiere a la cantidad de capital que se puede obtener para financiar una propiedad de inversión en comparación con el valor de la propiedad. Cuando usted escucha el término “apalancamiento”, es porque usted está apalancando el dinero de otras personas para maximizar su capacidad de comprar más propiedades de inversión con menos de su propio dinero. En general, cuanto mayor sea su apalancamiento, mayor será su posible Retorno de la Inversión (ROI).
Cuando tanto el valor de los alquileres como el de las propiedades están subiendo, la inversión inmobiliaria apalancada es ideal. A medida que los alquileres y el valor de la propiedad aumentan, su préstamo hipotecario mensual para la propiedad de alquiler se mantiene estable, mientras que el desarrollo de la propiedad genera mayores ganancias. En los últimos dos años, los alquileres y las propiedades en el sur de la Florida se están revalorizando considerablemente. Creando un ambiente perfecto para el inversionista que entiende cómo adquirir inversiones de bienes raíces con dinero apalancado.
En general, la forma más común de apalancar su inversión en bienes raíces es con su propio dinero, financiamiento colectivo o crowdfunding, o a través de un préstamo hipotecario.
Las Mejores Condiciones para Apalancar Bienes Raíces
Usar dinero de apalancamiento en inversiones inmobiliarias es mejor cuando el valor de las propiedades y los alquileres están aumentando. Si el mercado de costos y alquileres es lento o disminuye, las ventajas de usar dinero de apalancamiento pueden desaparecer rápidamente, ya que los pagos de los préstamos aumentan los gastos de operación de la propiedad.
Para los inversores apalancados, hay dos prácticas importantes para lograr un éxito ideal. Desarrollar una estrategia de inversión inteligente y llevar a cabo una investigación exhaustiva para cada posible inversión inmobiliaria.
Apalancamiento de las Inversiones en Bienes Raíces con Hipotecas
Hay varios métodos para obtener financiación para comprar una propiedad de inversión. El tipo de financiación más típico incluye préstamos convencionales de tasa fija o préstamos de tasa ajustable.
Préstamos de Tasa Fija
Un préstamo de tasa fija es un préstamo hipotecario que tiene exactamente la misma tasa durante la vida del préstamo, que suele ser de 15 o 30 años. La tasa de interés nunca cambia, sin importar el estado del mercado inmobiliario. Principalmente. Es por eso que usted debería buscar una hipoteca de 30 años en comparación con una hipoteca de 15 años. Esto es especialmente cierto ahora que las tasas de hipotecas son sustancialmente más bajas en medio de la pandemia del Coronavirus.
Específicamente, los pagos de hipoteca más pequeños, junto con una tasa de interés hipotecaria predecible y la capacidad de refinanciar la hipoteca en el futuro, son sólo algunos de los beneficios que hacen beneficioso al préstamo de tasa fija. Una posible desventaja es que los préstamos de tasa fija tienden a tener una tasa de interés ligeramente mayor que las hipotecas de tasa ajustable, al menos inicialmente. Esta tasa ligeramente más alta es sobre todo el esfuerzo del prestamista para protegerse en caso de que haya algún cambio en el mercado, ya que su tasa de interés no puede cambiar.
Préstamos Hipotecarios de Tasa Ajustable
Una hipoteca o préstamo de tasa ajustable (ARM) es cuando la tasa de interés se ajusta periódicamente en base a las condiciones del mercado inmobiliario. En general, siempre existe la posibilidad de que la tasa de interés baje. Sin embargo, esto generalmente sólo ocurre cuando el mercado inmobiliario se desacelera o se desploma.
Afortunadamente, las tasas de interés preliminares son generalmente más bajas en un ARM comparado con un préstamo de tasa fija. Por lo general, un préstamo de tasa ajustable puede ser una buena alternativa si no puede encontrar un prestamista que le otorgue un préstamo de tasa fija por menos del 9 por ciento. Después de un par de años de un ARM, usted podría tener la posibilidad de refinanciar su préstamo y obtener una mejor tasa de interés en una hipoteca de tasa fija.
Los ARM también son una gran alternativa a las hipotecas de tasa fija si su estrategia de inversión es vender la propiedad durante el período de tasa inicial, que podría ser de 2, 3 y 5 años.
Ventajas del Apalancamiento de Bienes Raíces
Cuando apalanca las inversiones inmobiliarias, usted puede comprar más o mayores inversiones de las que podría comprar con su propio dinero. En lugar de adquirir una propiedad de inversión por $500,000, podría apalancar 5 propiedades de inversión dando un pago inicial de $100,000 por cada una.
Además, cuando financia propiedades de alquiler con un préstamo hipotecario de inversión, lo más probable es que obtenga un mayor rendimiento del dinero que ha invertido en comparación con una compra exclusivamente con su dinero.
Riesgo de Apalancar Bienes Raíces
Antes de apalancar bienes raíces, también debe entender que en algunos casos la estrategia puede resultar en su contra. Para que usted pueda aprovechar con éxito las inversiones en bienes raíces, el valor de las propiedades y las tasas de alquiler deben aumentar en su mercado local.
De lo contrario, corre el riesgo de que sus ingresos por alquiler no cubran los pagos de la hipoteca y otros gastos operativos. Los impactos de un apalancamiento desfavorable son aún mayores si hay varias unidades involucradas. Un mal préstamo puede llevar a la quiebra de toda una cartera de inversión.
¿Se Puede Tener Demasiado Apalancamiento?
Puede haber momentos en que los valores de los bienes raíces disminuyan durante varios años seguidos. Si esto sucede, es más que probable que esté “bajo el agua” en su hipoteca, especialmente si invirtió con sólo 0% o 5% de inicial.
Si los precios de los alquileres se mantienen estables, puede que usted sea capaz de aguantar la tormenta. Sin embargo, si el mercado inmobiliario se desploma, las tasas de alquiler del mercado también pueden bajar. Esto disminuirá significativamente su margen de ganancia y causará espirales descendentes adicionales en el mercado de la vivienda.
El objetivo es encontrar su equilibrio personal entre el apalancamiento y la tolerancia a la deuda. Para un inversionista, la tolerancia puede ser de 5 hipotecas, mientras que otro inversionista puede estar cómodo con 10 hipotecas como máximo. En general, debe determinar qué es lo que funciona para usted y su situación financiera.
Maximizar el Apalancamiento de Bienes Raíces
Digamos que se le presenta una buena oportunidad de inversión inmobiliaria en el sur de la Florida, pero no tiene el capital para comprar la propiedad de inmediato. Además, realmente tampoco tiene el dinero ahorrado para el pago inicial.
En el caso de que usted sea dueño de una o varias propiedades que están pagadas o tienen un capital sustancial, siempre puede refinanciar una o más de sus propiedades, usar ese dinero para el pago inicial (típicamente 20-30%) y los gastos de cierre de una nueva propiedad, y financiar el 70-80% restante para comprar la propiedad de inversión.
Dicho esto, hay pocas inversiones financieras en las que se puede apalancar como puede hacerlo con los bienes raíces. Por ejemplo, no puede comprar 100.000 dólares en acciones de Amazon con sólo unos pocos cientos de dólares, y acordar pagar el resto del coste mensualmente durante los próximos 30 años al precio de mercado actual. Por eso, el apalancamiento de los préstamos para su inversión en bienes raíces es típicamente una estrategia ganadora.